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限价房转为共有产权房,比例为何设定为85%?

2018-08-26 22:24

原标题:限价房转为共有产权房,比例为何设定为85%?
5月7日,北京市住建委出台限价房项目销售征求意见稿,对限价房项目销售方式做了分类:设定限评比(限房价/评估价),高于85%的按正常商品房售卖,低于85%的转为共有产权房摇号出售。
举个例子,假如某项目的限定房价为5万元/平米,评估价为6万元/平米,则限评比为83%,低于85%,需转为共有产权房销售。反之,限评比高于85%,按正常商品房销售。
相比正常销售,共有产权房销售的对象更严格,具体采取摇号方式。
销售方式的变化,对市场来说意味着什么?购房者,到底该不该紧张?
限价房扮演保障房角色
土地已经出让,价格已经限定,房子在建。接下来,对开发商来说,是怎么卖的问题;对购房者而言,是有没有资格买以及能不能买到的问题。
现实中,限价房因其价格低于市场价而备受追捧。在2016年北京930新政后,为抑制房价快速上涨,严控地价,北京土地市场出现了一大批限价房项目。在整个北京楼市供应不足的情况下,此类房源更是一房难求。
“被限价的预售房源,非常紧张,部分开发商不仅拒绝公积金,甚至要求全款,这种情况下,刚需买房难度加大。”中原地产首席分析师张大伟指出。
在这种情况下,如果不做任何规定,限价房项目在销售环节非常容易出现暗箱操作的手法。
思源地产首席分析师郭毅将这种情况称之为购房“鄙视链”。“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。
根据征求意见稿,限评比低于85%的项目需要转为共有产权房销售摇号出售。这在某种程度上,保障了人们购房的公平性。
换句话说,在购买限价房方面,富人和平民站在了同一起跑线上。
这也符合当下的情况,随着经适房的渐消隐退,自住房、共有产权房、限价房一定程度上扮演了保障房的角色。
为什么是85%?
在解释为何设定为85%之前,需要理解自住房、共有产权房等的价格,它们大多低于周边市场价格约3成。
如果按照以前思路,限评比设定低于85%,会产十大赌博网站生一个问题,投机客牟利的空间被放大。
房屋的特点就是高总价,动辄数百万元的总房价,即便按照15%的价差计算,也有几十万元的获利空间。
在全国楼市求稳的背景下,显然不希望投机客的大量出现。尤其对北京而言,限价房项目多达60余个,公布案名的已有近20个,总货值高达千亿级别。
如果限评比设定高于85%,同样会产生一个问题,开发商积极性被打击。
高于85%意味着,转为共有产权的项目将更多。共有产权房很关键的一点是,产权不完整,对购房者的吸引力变小。
相比正常销售方式,共有产权摇号销售、政府收购,开发商可以活动的空间更小。茶水费、内部购房等潜规则将被限制。
另外,开发商在拿地时已经面临较高的地价,限价房项目通常以高周转方式出手,以便回正现金流,否则可能面临“算不过来帐”的局面。
改变销售规则,销售节奏可能会变慢。张大伟也认为,如果在企业拿地之后再改变销售规则,开发商积极性被打击,进而对土地市场的稳定不利。目前,北京已出现多宗土地流标。
再进一步考虑,土地流标,导致的结果是市场房屋供应量减少,供需矛盾更加突出。市场并不乐见这一现象发生。
北京房协副会长、秘书长陈志也认为,如果设定比例过高,收购项目过多,会对北京普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定。
(原题:《限价房转为共有产权房,比例为何设定为85%?》)